Что влияет на стоимость аренды. Практические советы

Для ведения бизнеса обязательно нужно своё помещение. Стоимость аренды зачастую зависит от многих факторов. для грамотной аренды помещения необходимо получить экспертное заключение о реальной арендной ставки. Это поможет вам понизить стоимость аренды. Но этого мало. Необходимо в деталях, очень подробно знать о причинах и факторах, которые влияют на стоимость аренды. Давайте углубимся в эти факторы более внимательно.

► Место, где находится помещение. Очень важно не только его нахождение вблизи общественного транспорта, близость к транспортным магистралям, деловым кварталам, торговым районам, но и сам общий имидж улицы, характеристика соседей, постоянный контингент района и.т.д. и.т.п. Не менее важна возможность беспрепятственно подойти или подъехать к помещению, безопасно подойти к нему с другой стороны дороги, наличие рядом с помещением ведущихся ремонтных работ и др. Бывает, например, что два сдающихся помещения находятся в соседних домах, однако стоимость аренды одного помещения значительно превышает арендную ставку другого.

Почему так бывает? Это может быть из-за того, что к более дешёвому помещению многие люди просто не могут дойти из-за трудной проходимости или факторами опасности (тёмный переулок, частые грабежи, наличие свисающих сосулек, плохая дорога и.т.д.). Из-за всего этого спрос на такое помещение сильно падает, в следствие чего и понижается арендная ставка. Пример таких улиц в Москве: нечётная сторона Тверской улицы и Маросейка-Покровка. Если не уметь замечать такие мелкие на чей-то взгляд нюансы, то можно сильно ошибиться в оценки уровня арендной ставки помещения, результатом чего можно неверно оценить соответствие её рыночной стоимости.

► Хорошие характеристики помещения. Когда вы готовите экспертное заключение, то крайне важно учитывать не только номер этажа и количество этажей здания, инженерные коммуникации, наличие витрин, но и само соответствие платёжеспособного спроса существующим техническим характеристикам. Например, если в помещении потолки находятся на уровне менее трёх метров, то становится невозможным разместить в нём стандартное торговое оборудование, а следовательно арендная ставка на такое помещение снижается и спрос на него падает.

► Наличие возможности размещение в арендуемом помещении арендатора различного формата. На фоне оценки физических характеристик помещений нужно уделить внимание ограничениям, связанным с документами, конфликты с жильцами дома в котором находится арендуемое помещение, наличие возможности и приспособления для размещения на фасаде здания рекламной или информационной вывески и многое многое другое. Брокерам и профессионалам это всё давно известно, они получают множество разнообразных запросов каждый день и от самых различных клиентов. Но специалисты в этой области и люди, развивающие сетевую розницу, далеко не всегда знают об этих нюансах.

Например, может случится так, что обувной магазин вступит в конкуренцию за возможность аренды торгового помещения не с магазинами подобного типа (обувь, одежда, литература и.т.п.), в которых он собственно и разбирается, но с парфюмерными магазинами, сетевыми банками, сотовой связью и аптеками. Причина в том, что владелец помещения выбирает того арендатора, который даст самую высокую арендную ставку. И скорее всего в этой конкуренции выиграет банк, так он наверняка предложит самую большую арендную ставку, и тот магазин, который в настоящее время арендует это помещение, проиграет эту конкуренцию и лишится торговой площади. Но если всё это учитывать заранее, то можно выбрать более выгодную позицию на переговорах с арендодателем, и добиться более выгодных и желаемых результатов. Ну а если же помещение нужно удержать любой ценой, то можно принять условия арендодателя.

► Условия договора текущего нанимателя. Необходимо вникнуть в факторы риска условий договора и понять, как сильно они влияют на расчёт стоимости арендной ставки.

► Особенности сферы коммерческой недвижимости, которой принадлежит оцениваемое помещение. Например, если торговое помещение встроено, то ключевыми характеристиками для определения рыночной стоимости помещения являются наличие витрины и проходимость, но никак ни наличие парковки для автомобилей. В тоже время, если помещение принадлежит офисному центру, то отсутствие автомобильной парковки значительно снизит арендную ставку.

Как все это использовать?

Экспертное заключение необходимо адаптировать в зависимости от того, кому оно будет предоставлено. Например, если вы хотите договориться о снижении арендной ставки, то это экспертное заключение необходимо сопроводить рекомендациями относительно переговорного процесса.

Обязательно обращайте внимание на источники подобного рода информации. Наиболее подходящими источниками являются схожие по параметрам помещения, которые уже оценивались за текущий квартал и по которым уже были заключены договоры купли-продажи. Знайте о том, что это тоже рынок, а значит возможность торговаться на переговорах ещё никто не отменял. Зачастую при переговорах арендная ставка снижается на 10-15%. Также знайте, что если вы ищете помещение по интернету, то в большинстве случаев там выкладываются недостоверные данные или несуществующие помещения.