Как снизить аренду помещения

Самый эффективный и действенный способ заставить владельца собственности понизить цену аренды — это авторитетное заключение эксперта об оптимальной арендной ставке.

В журнале «Модный Magazin» Светлана Ярова, руководитель отдела по работе с собственниками, рассказала, почему крайне важно именно сейчас провести такую экспертизу и как правильно её организовать.

Заключение эксперта о стоимости арендной ставки и стоимости самой собственности — это подготовленный независимой компанией специальный отчёт. Такие компании работают на рынках недвижимости. Такие отчёты в обязательной форме включают в себя анализ сильных и слабых сторон объекта (SWOT), описание объекта, позицию собственности в рыночной сфере, анализ возможности размещать в объекте различного формата арендаторов, ну и, конечно, многометодный расчёт арендной ставки (доходный, сравнительный и.т.д.). Также отчёт включает расчёт рыночной стоимости собственности и расчёт арендной ставки конкретного объекта тоже несколькими методами.

Всего несколько лет тому назад многие люди думали, что заключение эксперта об оптимальной арендной ставке — это просто письмо компании-брокера с фактической арендной ставкой и примерами нескольких помещений. До сих пор многие ретейлеры и брокеры предпочитают получать информацию от друзей или из открытых источников. Очень часто клиенты, обращающиеся к профессионалам в этой области за советом или с просьбой подыскать им помещение для аренды, приходят с заблуждениями, опираясь на несуществующую информацию о рыночных условиях, и тем самым не в состоянии решить поставленные задачи. По этому поводу поиск помещения по поставленному бюджету продолжается очень долго и зачастую безрезультатно. Ну а если и находится помещение, то руководство компании-собственника зачастую начинает корректировку требований. Очень часто в таких случаях люди слышат довольно хорошо всем известную фразу

-В нашей компании существует утверждённая программа развития и утверждённый бюджет, которые мы не можем изменить

Это только один пример из множества других. К примеру, арендатор знает, что платит за аренду помещения согласно рыночной стоимости или даже меньше, делает за свой счёт ремонт, заказывает озеленение офиса и.т.д. Собственник тоже об этом знает, но молчит до поры до времени. Но когда срок договора истекает и требуется его продление, вот тогда арендодатель повышает арендную ставку в два, а то и в три, раза. А ведь можно было предотвратить подобную ситуацию. Достаточно просто обладать действительной информацией о стоимости помещения и его арендной ставке, и основываться на этой информации.

Зачем это нужно

Давайте разберёмся, когда необходимо провести экспертную оценку реальной арендной ставки помещения:

1. Когда владелец помещения захочет поднять вам цену аренды, то необходимо сразу узнать реальную рыночную ставку этой аренды.

2. Если нужно отчитаться перед высшим начальством об оплате за аренду помещения или нескольких помещений

3. Если необходимо утвердить расходы на продление аренды на следующий срок, и если нужно понять рыночные цены на аренду помещения схожего типа.

4. Если вы сами владеете своим помещением, которое хотите сдать в аренду.

5. Если ваше помещение заложено под залог в банк и нужно предоставить банку реальную рыночную стоимость помещения (или же вы сами собираетесь взять кредит в банке под залог помещения).

Также возможен случай, когда нужно договариваться с владельцем помещения о взаимовыгодном понижении арендной ставки, или о её повышении. Это важно, если срок аренды превышает 3 года. Также необходимо включать в договор аренды пункт о возможном пересмотре цены на аренду помещения на основании договорённости между сторонами. Эти договорённости имеют место быть в том случае, когда предоставлены несколько заключений экспертов о размере рыночной арендной ставки. Даже психологической точки зрения договорится легче не только на основании своей уверенности, но и предоставив официальные заключения от экспертов и профессионалов.

Такие заключения могут служить эффективным инструментом во время принятия важных решений относительно арендного поведения. Конечно если всё сделано грамотно, и опирается только на реальные рыночные цены и если всё сделано вовремя. Поэтому во время подготовки экспертного заключения арендной ставки обязательно обращайте внимание на конкретность постановки задачи и на разделы, которые они будут содержать, опираясь только на факты и цифры.