Как правильно купить квартиру? Четыре способа не дать себя обмануть

Московский рынок недвижимости в 2011 году побил все рекорды по количеству заключённых сделок купли-продажи. По данным Росреестра, в 2011 году было заключено 91 224 сделок купли-продажи.

Как заверяют эксперты, в 2012 году спрос на московское жильё снизится. Для оформления таких крупных сделок имеется в наличии целый ряд схем. Наш сайт banki4you.ru решил разобраться, каким схемам можно доверять.

«Трейд-ин» — кто хочет продать старое жильё и купить новое

Этот буржуйский термин вошёл в обиход риелторов с автомобильного рынка. На автомобильном рынке «трейд-ин» — клиент приежает на старом автомобиле, отдаёт его торговцам, доплачивает деньги и уезжает на новом автомобиле. На рынке недвижимости «трейд-ин» работает также: вы отдаёте своё старое жильё агенству по недвижимости,  доплачиваете разницу в цене, и оформляете на себя новую квартиру. Но тут предусматривается переходный период.

Специалист компании «НДВ-Недвижимость», Юрий Куваев, поясняет:

—  С момента заключения договора по «Трейд-ин» клиент ещё 30 дней может жить в своём старом жилище.

Положительные факторы: не нужно предусматривать многоярусные методы обмена квартир с доплатой, значительная экономия времени.

Отрицательные факторы: значительная потеря денег, так как старая квартира в основном оценивается примерно на 15 % меньше той суммы, за которую вы могли бы продать её сами. К тому же по такой стратегии новая квартира будет находится только в новостройке, а старая квартира должна находится только в черте города.

Есть и другой вариант, но менее надёжный. Можно самостоятельно продать старую квартиру и купить новую. Ненадёжность этого варианта в том, что пока вы будете искать новую квартиру, цены на недвижимость могут вырасти.

А можно выбрать более надёжный вариант: ищите покупателя на старую квартиру, подбираете себе новую квартиру, а потом всё это оформляете многоярусной сделкой. Финансовых потерь тут нет, но есть потеря во времени.

Участие в ЖСК — кто хочет купить квартиру на стадии строительства.

Жилищно строительный кооператив — это привет из прошлого. В СССР многие граждане приобрели квартиры именно таким образом. На сегодняшний день такой метод легализован и прописан в Жилищном Кодексе. Этот вариант очень прост для тех, кто хочет приобрести жильё на этапе строительства, то есть покупатель становится пайщиком, вкладывая деньги в строительство новостройки. Когда строительство заканчивается, пайщик получает своё жильё.

Положительные факторы: пайщик имеет право следить за тем, на что именно идут его деньги.

Отрицательные факторы: пайщики несут все расходы на содержание ЖСК и оплачивают все его долги, если они есть. Также существует возможность лишить человека пая, юридически исключив его из ЖСК.

Есть и другие варианты, но менее надёжные: серые схемы, то есть вексельный договор, предварительное соглашение купли-продажи.

Руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости», Олег Репченко,  поясняет:

— Такие схемы на сегодняшний день запрещены, но некоторые компании ими всё-равно пользуются.

Если покупателя обманут, то все эти бумажные договора не помогут ему в суде.

Есть более надёжный вариант: заключить договор долевого строительства — форма договора № 214-ФЗ.

Вклад «в квартиру» — кто имеет деньги на покупку квартиры в новостройке

Это альтернатива долевому строительству, которую предлагают банки. Заключается договор с банком, после чего вы кладёте средства на беспроцентный депозит. Данные деньги банк вкладывает в строительство новостройки. Когда строительство завершается, вы получаете своё жильё.

Положительные факторы: стоимость квартиры закрепляется в день создания депозита в банке и со временем не вырастает.

Есть более надёжный вариант: приобретение жилищных сертификатов от застройщиков (особый вид облигаций).

Почти кредит — кто хочет взять квартиру в кредит

В 2011 году было совершено 19 880 ипотечных сделок. В 2010 году их было 16 300. Многие компании предлагают альтернативный вариант. К примеру, аренда с последующим выкупом.  По своей сути это кредит, но без всяких справок, страховок и.т.д. Вы арендуете квартиру, а часть оплаты за аренду идёт в погашение за цену квартиры. Где-то через 10 лет вы можете выкупить жильё, доплатив оставшуюся сумму. Лишившись источника заработка вы не можете оказаться в кредитной кабале, а просто будете продолжать жить в этой квартире, как бы просто арендуя её и дальше.

Отрицательные факторы: платежи в счёт стоимости квартиры гораздо меньше, чем при оформлении кредита.

Есть ещё один вариант — покупка квартиры в рассрочку. Но это по сути ипотека для людей, имеющих в своём распоряжении большой объём средств.

Комментируют в компании СУ-155:

—  Рассрочка предоставляется на 1-3 года. Первоначальный взнос — 30-50 %. Остальные деньги необходимо вносить равными долями за указанный срок.

Отрицательные факторы: рассрочка может быть оформлена под 5-10% годовых, почти как в ипотеке.