От излишней защиты дольщики могут пострадать
Закон, который регулирует процесс долевого строительства, собирается получить некоторые поправки. Эксперты связывают эти новые инициативы по защите прав дольщиков с предстоящими президентскими выборами. Но, как водится, после выборов эти планы вероятно отложат как всегда в долгий ящик.
Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу в 2005 году. В то время он игнорировался большинством застройщиков, которые изобретали многочисленные схемы его обхода. Вексельная схема и предварительный договор купли-продажи получили с того времени большое распространение. В 2009 году 90% всех продаж новостроек приходилось на заключение предварительного договора купли-продаже и аналогичную ей вексельную схему.
В результате этого, в настоящий момент в России насчитывается 150 000 дольщиков, которые пострадали от инвестирования своих денежных средств в строительство жилья в 66 регионах России.
После новых поправок обманутые инвесторы в долевое строительство получат право на свою долю в недостроенном объекте, которая будет соответствовать внесённому платежу. Каждый заключённый договор будет сопровождён поручительством со стороны саморегулируемого сообщества. В качестве поручителей могут также выступать органы региональной власти.
Если поправки будут приняты государственной думой, то оплата договоров будет вноситься только через банковский аккредитив финансового учреждения с государственным участием или через депозит нотариуса. Девелопер будет получать эти средства только по факту выполненных работ, а никак не авансом.
Но уже сейчас схема долевого строительства накладывает на застройщика много обязательств. Например, фирма-застройщик не может принимать инвестиции в предполагаемое строительство до того, как оформит права на землю и до создания проектной документации, которая будет заверена специальной экспертизой.
В законе чётко прописано множество гарантий для прав гражданина-инвестора в долевое строительство: существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), обеспечение обязательств (залог земельного участка в пользу дольщиков.
Таким образом, с учётом предлагаемых поправок в закон, права дольщиков будут защищены ещё больше, а инструментарий для финансового манёвра фирмы-застройщика ещё больше сузится.
Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», уверен, что такие договоры уже надёжно урегулированы законом, и что излишняя защита может выйти боком для инвестора..
Он поясняет, что если поправки в закон будут приняты, то возрастёт себестоимость строительства, так как фирмы-застройщики будут вынуждены страховать свои новые риске за счёт цены на построенные квартиры.
К примеру, поручительство является одним из способов обеспечения обязательств фирмы-застройщика.
Но ведь данная услуга стоит денег, и платить за это, разумеется, будет не фирма-застройщик, а долевой инвестор. И если на фирму-застройщика наложат административный штраф, то эти расходы застройщик будет компенсировать за счёт повышения цен на свои продукты. Так что новые поправки для всех участников рынка создадут больше проблем, чем пользы. В данном случае окажется, что попытка защитить права дольщиков обернётся для них медвежьей услугой. Такое заключение сделал представитель инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», Сергей Лядов